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Vicios ocultos vivienda alquiler - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la propiedad vendida no esté en condiciones para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal modo su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por la misma. En este artículo nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que pretendemos conferirle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que compran y venden casas usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro bufete hemos llevado este tipo de casos, puesto que, como decíamos antes, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita únicamente al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son denuncias muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas legales, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos vivienda alquiler - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que pretenden enmendar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos entiendan nuestros lectores) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella fórmula legal que se otorga al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que llevamos a cabo van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí resulta fundamental concretar que la legislación incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su actividad o hubiera podido ver dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos íntima relación con aquel especialista que elabore un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el defecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, aunque se haya manifestado después. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que atestigüen que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Es decir, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el precio que pagamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el balance del contrato entre ambas partes, fijando un precio justo para esa vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicios ocultos vivienda alquiler - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué parece bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en la utilización que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un plazo establecido para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Como podemos comprobar, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy corto y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, ya que debemos contar con un informe pericial que demuestre estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido este plazo, no tendremos derecho a poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.