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Vicios ocultos venta vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida sea improopia para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos dinero por la misma. En este post nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a coches o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías viejas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos comprado, y que pueden ser negativos para el uso que pretendemos darle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que adquieren y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de bufete hemos llevado este tipo de casos, puesto que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de problemas legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desarrollamos cuando tratamos este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos venta vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que llevamos a cabo los abogados expertos, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su profesión o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho desperfecto. En esta fase de demostración, guardamos íntima relación con aquel experto que redacte un documento que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado con posterioridad. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha ocasionado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recolectar pruebas documentales que demuestren que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la etapa jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía estos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que abonamos al comprar el inmueble, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre las partes, fijando un precio justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial de la que estamos hablando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, fruto de un intenso trabajo hecho.
Vicios ocultos venta vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo resulta bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle a la hora de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es muy importante, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un límite temporal establecido para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que contactes con un abogado experto nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, ya que debemos disponer de un archivo pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Una vez transcurrido este plazo, no se nos permitirá ejercer las acciones jurídicas que nos otorga el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.