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Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos dinero por la misma. En este artículo nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
En relación con lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden perjudicar la utilización que pretendemos conferirle. En la actualidad es muy frecuente que entre dos personas que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como decíamos antes, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita solamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma jurídica que se otorga al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las tareas que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido ver dicho defecto. En esta etapa de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que elabore un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, procedemos la etapa jurídica. Es decir, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía estos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo hecho.
Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante evidente: si sabemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos disponer de un informe pericial que acredite dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez pasado este plazo, no se nos permitirá poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.