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Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos dinero por la misma. En este artículo nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a vehículos o mascotas, por ejemplo.
En relación con lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías viejas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden perjudicar la utilización que pretendemos conferirle. En la actualidad es muy frecuente que entre dos personas que compran y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como decíamos antes, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita solamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de disputas legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma jurídica que se otorga al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las tareas que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido ver dicho defecto. En esta etapa de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que elabore un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Es decir, tenemos que probar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, procedemos la etapa jurídica. Es decir, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía estos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un duro trabajo hecho.
Vicios ocultos en viviendas de segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante evidente: si sabemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el plazo es muy corto y hay que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, ya que debemos disponer de un informe pericial que acredite dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez pasado este plazo, no se nos permitirá poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.