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Vicios ocultos en la compra de una vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero revela una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal manerao este uso que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría comprado o habría entregado menos dinero por ella. En este post nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías rotas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden resultar perjudiciales para la utilización que pretendemos darle. En la actualidad es bastante habitual que entre particulares que compran y venden inmuebles usadas se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso trasiego jurídico entre particulares (aunque no se limita únicamente al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que realizamos cuando nos encargamos de esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos en la compra de una vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas tienen relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que tienen por objetivo enmendar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de apreciar que estaba ahí. Aquí es importante concretar que la ley regula una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su trabajo o hubiera tenido la capacidad de apreciar dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que prepare un documento que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa de la propiedad, pese a que se haya manifestado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha causado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que certifiquen que se reúnen estas condiciones, procedemos la fase judicial. Esto es, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que pagamos al adquirir la propiedad, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, fijando un valor justo para aquella propiedad que adolezca de los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos comentando, las tareas propias del abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo hecho.
Vicios ocultos en la compra de una vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo marcado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Como puedes ver, es un plazo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser céleres para llevar a cabo todo el trabajo que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que debemos contar con un informe pericial que certifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho tiempo, no tendremos derecho a ejercer las acciones legales que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.