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Vicios ocultos compraventa vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española realiza una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se dirige, o si merma de tal modo su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos precio por ella. En este artículo nos limitaremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Con respecto a lo que podemos entender por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, muros, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden perjudicar el uso que pretendemos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre particulares que compran y venden propiedades usadas se den este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el abudante tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita sólo a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desempeñamos cuando nos encargamos de esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos compraventa vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
Con respecto a las actividades que realizamos los abogados expertos, éstas tienen vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que pretenden rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de una propiedad frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí es importante concretar que la legislación regula una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho desperfecto. En esta etapa de prueba, guardamos estrecha relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya expresado después. Es decir, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que demuestren que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la fase judicial. Es decir, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan generado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario era conocedor de dichos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al comprar la propiedad, persiguiendo restablecer el equilibrio contractual entre ambas partes, fijando un precio justo para esa propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial que estamos mencionando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar evidenciar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Vicios ocultos compraventa vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo parece bastante evidente: si sospechamos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal establecido para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Por tanto, es un periodo bastante restringido, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado especialista nada más apreciar estos defectos, puesto que el plazo es muy corto y tenemos que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos comentado, que es mucho, puesto que tenemos que disponer de un informe pericial que acredite estos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho plazo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado especialista, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.