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Vicios ocultos casa - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías deterioradas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden perjudicar el uso que queremos darle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que adquieren y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos casa - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que intentan enmendar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es importante especificar que la legislación incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también debemos probar que el desperfecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recolectar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar la propiedad, buscando restaurar el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un precio equitativo para aquella vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos casa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal fijado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para completar todo el trabajo que hemos detallado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un archivo pericial que acredite dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado especialista, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.