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Vicios ocultos casa - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero revela una aproximación en su artículo 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida sea improopia para la utilización al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría pagado menos precio por la misma. En este artículo nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o tuberías deterioradas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden perjudicar el uso que queremos darle. En la actualidad es bastante frecuente que entre dos personas que adquieren y venden viviendas usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro bufete hemos trabajado este tipo de casos, puesto que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos casa - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que intentan enmendar los daños causados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se recoge en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, debemos demostrar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es importante especificar que la legislación incluye una excepción: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta fase de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también debemos probar que el desperfecto estaba ya con anterioridad a la compraventa del inmueble, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recolectar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estos requisitos, procedemos la etapa jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de estos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el importe que pagamos al comprar la propiedad, buscando restaurar el equilibrio del contrato entre ambas partes, fijando un precio equitativo para aquella vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar demostrar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Vicios ocultos casa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos perjudican en la utilización que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en esta cuestión, ya que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal fijado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante restringido, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser céleres para completar todo el trabajo que hemos detallado, que es mucho, puesto que debemos disponer de un archivo pericial que acredite dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado especialista, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.