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Vicios ocultos alquiler vivienda - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero revela una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por la misma. En este post nos ceñiremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Con respecto a lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras producidas por las malas impermeabilizaciones o cañerías rotas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden damnificar el uso que pretendemos darle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que adquieren y venden inmuebles de segunda mano se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y debido al numeroso trasiego judicial entre particulares (aunque no se limita solamente a particulares, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son denuncias muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de conflictos jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Vicios ocultos alquiler vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados especialistas, éstas tienen relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que intentan enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos comprendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las labores que llevamos a cabo van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que demostrar que el comprador no fue capaz de comprobar que estaba ahí. Aquí es importante aclarar que la ley incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera podido comprobar dicho defecto. En esta fase de demostración, guardamos estrecha relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos probar que el defecto estaba ya con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya expresado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha producido humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar pruebas documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, procedemos la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan ocasionado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el propietario conocía dichos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el importe que pagamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el balance del contrato entre ambas partes, fijando un valor justo para aquella vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase jurídica que estamos comentando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un gran trabajo hecho.
Vicios ocultos alquiler vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué parece bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, es un periodo bastante restringido, así que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el plazo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos comentado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que contar con un archivo pericial que demuestre dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido dicho plazo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las acciones jurídicas que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.