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Transformación de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo establecido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda precisará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto preparado por un técnico competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma forma, conviene solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que infringir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Transformación de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de prevenir posibles trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en la materia, que se encargará de realizar los documentos y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Transformación de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan consejo, así como amparo legal letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
Igualmente, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras estudiar el asunto, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al bufete será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua. Nuestra Clienta acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que es propietaria de una vivienda heredada de sus padres, la cual la tenían arrendada desde el año 1977. A pesar de no existir un contrato de arrendamiento, nos aportó abundante documentación que acreditaba el arrendamiento a favor de un señor y su familia (reconocimiento de deuda, cartas remitidas al arrendatario, documentación contable, etc.). Una vez fallecido éste, en el año 2012, la cónyuge del inquilino se subrogó en la posición de arrendataria y, cuando falleció, en el año 2020, la hija del matrimonio pretendió subrogarse alegando que era la primera subrogación y que tendría derecho a mantenerse en la vivienda hasta el fin de sus días.
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,