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Transformación de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De este modo se desarrolla una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo establecido por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda precisará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se tendrá que presentar un proyecto preparado por un técnico competente en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma forma, conviene solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que infringir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se ven afectados elementos comunes hay que tener la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Transformación de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de prevenir posibles trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en la materia, que se encargará de realizar los documentos y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Transformación de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que acudan al despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan consejo, así como amparo legal letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para continuar con el procedimiento.
Igualmente, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad a través de la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y tras estudiar el asunto, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al bufete será cuando el interesado se proponga proceder con el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.