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Sentencias por vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en buen estado para la utilización al que se la destina, o si merma de tal modo su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría comprado o habría entregado menos dinero por la misma. En este post nos limitaremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a coches o mascotas, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, veamos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por las malas impermeabilizaciones o cañerías rotas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden resultar perjudiciales para la utilización que queremos darle. En la práctica es muy habitual que entre dos personas que adquieren y venden viviendas de segunda mano se den este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos llevado este tipo de asuntos, ya que, como hemos dicho, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y debido al abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se ciñe solamente al ámbito particular, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son demandas muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a describir de forma detallada cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Sentencias por vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que intentan enmendar los daños causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los art. 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la forma legal concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las actividades que llevamos a cabo van dirigidas a certificar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no pudo apreciar su existencia. Aquí es importante concretar que la legislación regula una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera podido comprobar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, guardamos íntima relación con aquel experto que redacte un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya expresado con posterioridad. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar pruebas documentales que acrediten que se cumplen estas condiciones, procedemos la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Tribunales que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los omitió; o bien pediremos que nos rebajen el precio que pagamos al comprar la propiedad, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre las partes, fijando un precio justo para aquella vivienda que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos mencionando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, produciéndose los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el perjuicio ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un intenso trabajo realizado.
Sentencias por vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: si creemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en la utilización que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al momento temporal, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un plazo establecido para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un plazo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que acudas a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, ya que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, puesto que debemos contar con un archivo pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Una vez pasado dicho tiempo, no tendremos la posibilidad ejercer las medidas legales que nos otorga la normativa para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los desperfectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.