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Requisitos para cambio de uso - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren viviendas cuyo uso inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las estancias que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las condiciones técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le sumarán las jurídicas, de modo que se debe cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda exigirá la tramitación de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, se deberá presentar un proyecto preparado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no proscribe con lo estipulado por la legislación urbanística. De la misma forma, es conveniente solicitar un informe de viabilidad previo realizado por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe contravenir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Requisitos para cambio de uso - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención de la licencia y, además, aconsejará en todos aquellos obstáculos que la Administración imponga para la obtención de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de confirmar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en la materia para explicar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en el asunto, que se encargará de preparar los informes y proyectos técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Requisitos para cambio de uso - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se enfrenta un ciudadano o empresa que proceda a cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el bufete lo antes posible si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su propiedad, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la entidad del cambio físico y legal que experimenta la propiedad, el cambio deberá acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y después de evaluar la cuestión, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el bufete será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.