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Requisitos cambio local a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
De este modo, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se extiende una nueva manera de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como decíamos, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no está exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo necesario cumplir con determinadas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las exigencias técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial precisará de la obtención de la obligatoria licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, hay que adjuntar un proyecto preparado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con carácter previo, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo establecido por la normativa urbanística. De la misma manera, es conveniente solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo prepare el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Requisitos cambio local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la tramitación a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, por otro lado, guiará en todos aquellos impedimentos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Propietarios, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico experto en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en la cuestión, que se responsabilizará de preparar los informes y proyectos técnicos oportunos para hacer el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Requisitos cambio local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o quieren orientación, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
Del mismo modo, y debido a la entidad del cambio físico y jurídico que experimenta la propiedad, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su naturaleza y el alcance de calificación, y después de valorar el tema, será más sencillo ajustar el procedimiento de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complejo.
Como hemos comentado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todo el camino por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.