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Reclamar vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
La legislación española realiza una regulación exahustiva sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para el uso al que se dirige, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por la misma. En este post nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a vehículos o animales de compañía, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos adquirido, y que pueden damnificar la utilización que pretendemos darle. En la práctica es muy frecuente que entre particulares que compran y venden propiedades usadas se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, ya que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el abudante trasiego judicial entre particulares (aunque no se limita exclusivamente al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son reclamaciones muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamar vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que pretenden enmendar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de viviendas con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica que se otorga al comprador de un bien frente al vendedor.
Las funciones que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental especificar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera podido verificar dicho desperfecto. En esta etapa de prueba, guardamos íntima relación con aquel especialista que redacte un informe que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el desperfecto existía previamente a la transmisión de la propiedad, aunque se haya manifestado después. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que demuestren que se cumplen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Esto es, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos reduzcan el precio que pagamos al adquirir el inmueble, persiguiendo restablecer el equilibrio del contrato entre las partes, estableciendo un valor justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la fase judicial que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, fruto de un intenso trabajo hecho.
Reclamar vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo parece bastante obvio: si creemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en esta cuestión, puesto que el momento de hacerlo saber es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo estipulado para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser céleres para llevar a cabo todo el trabajo que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que debemos disponer de un informe pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este periodo. Cuando haya pasado este plazo, no tendremos derecho a ejercer las acciones jurídicas que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también debemos garantizar sus derechos, ya que no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.