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Reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una ordenación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero cuenta con una aproximación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para la utilización al que se dirige, o si merma de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos precio por ella. En este post nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos conferirle. En la actualidad es bastante frecuente que entre particulares que compran y venden inmuebles de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro despacho hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como decíamos antes, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el abudante tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita exclusivamente al ámbito particular, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son demandas muy habituales y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las funciones que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que pretenden enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de una propiedad frente al antiguo propietario.
Las tareas que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es fundamental concretar que la legislación incluye una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por motivo de su profesión o su actividad o hubiera podido comprobar dicho defecto. En esta fase de prueba, guardamos íntima relación con aquel especialista que confeccione un documento que certifique la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos demostrar que el desperfecto existía previamente a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha producido humedades existía desde antes de realizar la compra.
Una vez hemos podido recopilar evidencias documentales que atestigüen que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan producido a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos daños y los ocultó; o bien pediremos que nos rebajen el precio que abonamos al adquirir el inmueble, buscando restaurar el balance del contrato entre las partes, fijando un valor justo para aquella propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los peritos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El por qué resulta bastante evidente: si sospechamos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en este punto, puesto que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo fijado para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Como puedes ver, se trata de un plazo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que recurras a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para completar todas las tareas que hemos mencionado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que certifique estos vicios y la causa de los mismos, y proceder a interponer la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido este tiempo, no se nos permitirá ejercer las acciones legales que nos concede el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.