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Reclamación por vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española hace una regulación detallada sobre los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios títulos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en condiciones para el uso al que se la destina, o si merma de tal manerao este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría entregado menos dinero por ella. En este artículo nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, inclusive.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con un funcionamiento deficiente del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden ser negativos para la utilización que pretendemos darle. En la actualidad es muy habitual que entre particulares que adquieren y venden propiedades de segunda mano surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual somos expertos, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se ciñe solamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son querellas muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a llevar este tipo de disputas jurídicos, vamos a describir detalladamente cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando nos encargamos de este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Reclamación por vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
En cuanto a las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con las acciones que buscan rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al vendedor.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de apreciar su existencia. Aquí es fundamental especificar que la legislación regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho defecto. En esta fase de demostración, mantenemos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que demostrar que el defecto estaba ya previamente a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha provocado humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar pruebas documentales que acrediten que se reúnen estos requisitos, llega la hora de la etapa judicial. Esto es, pedir a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía dichos daños y los omitió; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que pagamos al comprar la propiedad, buscando restaurar el equilibrio contractual entre ambas partes, estableciendo un precio justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa jurídica que estamos tratando, las funciones propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, fruto de un importante trabajo realizado.
Reclamación por vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: cuando tengamos sospechas de que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En cuanto al momento temporal, nos vamos a detener en esta cuestión, puesto que el momento de contactar es fundamental, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo establecido para poder ser reivindicada: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Como puedes ver, se trata de un periodo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos defectos, puesto que el plazo es muy limitado y tenemos que ser céleres para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que es mucho, ya que debemos contar con un archivo pericial que acredite estos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a realizar la demanda dentro de este periodo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no podremos ejercer las medidas legales que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque quizá necesites la ayuda de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.