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Proyecto cambio local en vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta forma surge una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos indicado, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo indispensable cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la casa, exigencia de cocina y de instalación de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que reunir la vivienda se le añadirán las jurídicas, de modo que se tiene que cumplir con lo establecido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, hay que presentar un proyecto realizado por un perito competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de contener aquellas obras a acometer que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable solicitar un estudio de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá evaluar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo lleve a cabo el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero muy aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, primando principalmente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Proyecto cambio local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto sabe toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, además, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de prevenir potenciales trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios acompañado del técnico experto en el tema para mostrar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional competente en la materia, que se comprometerá a preparar los informes y análisis técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Proyecto cambio local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o dificultades a las que se tiene que enfrentar un ciudadano o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
Del mismo modo, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta el local, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y la extensión de calificación, y después de valorar el tema, será más sencillo adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para acudir al despacho será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se mostrará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría especializada en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución óptima si hay que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.