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Plazo vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una ordenación detallada sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de distintos títulos, pero ofrece una orientación en su art. 1484 con lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para la utilización al que se dirige, o si disminuye de tal manerao su valor que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría ofrecido menos dinero por la misma. En este artículo nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras consecuencia de las malas impermeabilizaciones o tuberías rotas.
- Relacionados con alguna avería del sistema eléctrico. Luminarias, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en suelos, paredes, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos adquirido, y que pueden perjudicar la utilización que pretendemos darle. En la actualidad es muy habitual que entre particulares que adquieren y venden casas de segunda mano surjan este tipo de problemas, lo que está íntimamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que inauguramos nuestro despacho hemos llevado este tipo de casos, ya que, como venismo diciendo, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y dado el numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita sólo al ámbito particular, pueden intervenir grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son querellas muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que llevamos a cabo cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Plazo vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados expertos, éstas guardan relación con el sector más puro del Derecho Civil y con las acciones que pretenden rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos comprendan los que nos leen) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se contempla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la fórmula jurídica que se otorga al comprador de una vivienda frente al vendedor.
Las actividades que llevamos a cabo van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, tenemos que probar que el comprador no pudo comprobar que estaba ahí. Aquí es importante especificar que la ley incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta etapa de prueba, guardamos estrecha relación con aquel experto que confeccione un informe que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el defecto existía con anterioridad a la compraventa del inmueble, pese a que se haya manifestado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las tuberías que nos ha ocasionado humedades existía desde antes de realizar la compraventa.
Cuando hayamos podido recopilar evidencias documentales que demuestren que se cumplen estas condiciones, llega la hora de la fase jurídica. Esto es, pedir a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía dichos daños y los omitió; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al adquirir el inmueble, buscando restaurar el equilibrio del contrato entre las partes, fijando un precio justo para esa propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En lo que respecta a la etapa judicial que estamos mencionando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un importante trabajo hecho.
Plazo vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El por qué parece bastante evidente: si sabemos que nuestra propiedad adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al plazo, nos vamos a detener en este punto, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que existe un límite temporal fijado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos tiene un periodo de caducidad de 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que acudas a un abogado experto nada más ver estos desperfectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser céleres para completar todas las tareas que hemos mencionado, que muy exhasutivo, ya que debemos disponer de un informe pericial que especifique dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho tiempo, no se nos permitirá ejercer las medidas jurídicas que nos otorga el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que garantizar sus derechos, pues no todos los defectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este artículo, es porque quizá requieras de la ayuda de un abogado especialista, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.