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Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de varios artículos, pero revela una orientación en su artículo 1484 sobre lo que podemos considerar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si merma de tal modo su valor que, de haberlo sabido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos dinero por la misma. En este artículo nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o mascotas, inclusive.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por las malas impermeabilizaciones o tuberías estropeadas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería por una instalación eficiente o utilización de materiales de baja calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de el inmueble que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que pretendemos conferirle. En la práctica es muy habitual que entre particulares que adquieren y venden viviendas usadas se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro despacho hemos llevado este tipo de casos, ya que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el cual estamos especializados, y dado el abudante trasiego jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo a particulares, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos acostumbrados a tratar este tipo de enfrentamientos jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las tareas que desarrollamos cuando tratamos esta clase de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo enmendar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las operaciones de compraventa de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos comprendan los que nos leen) se conoce como saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de una vivienda frente al vendedor.
Las tareas que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos probar que el comprador no fue capaz de apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental concretar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su profesión o su actividad o hubiera podido comprobar dicho desperfecto. En esta etapa de demostración, mantenemos íntima relación con aquel experto que elabore un informe que acredite la condición de oculto del vicio.
Pero además, también debemos demostrar que el desperfecto existía previamente a la compraventa de la propiedad, aunque se haya expresado después. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recolectar evidencias documentales que acrediten que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la etapa jurídica. Esto es, solicitar a los Juzgados que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el propietario conocía estos daños y los omitió; o bien pediremos que nos reduzcan el precio que pagamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el equilibrio contractual entre las partes, estableciendo un valor justo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa judicial que estamos comentando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de probar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y lograr el resultado perseguido, fruto de un duro trabajo hecho.
Plazo para reclamar vicios ocultos vivienda segunda mano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El por qué resulta bastante obvio: si sabemos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle en el momento de comprarlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos vamos a detener en este punto, puesto que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un límite temporal estipulado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, se trata de un plazo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, ya que el tiempo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que debemos contar con un archivo pericial que demuestre dichos vicios y el origen de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este periodo. Una vez transcurrido este plazo, no podremos ejercer las acciones jurídicas que nos otorga el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de un inmueble pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque tal vez requieras de la ayuda de un abogado especialista, por lo que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que siempre hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.