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Pasar un local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios adquieran inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para adaptarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto preparado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con carácter previo, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. Del mismo modo, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un perito competente, que permitirá reconocer si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando mayormente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Pasar un local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la concesión de la licencia y, además, aconsejará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la concesión de las aprobaciones necesarias para realizar cambio de uso, interponiendo los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con el objetivo de evitar posibles trabas por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la cuestión para mostrar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en el asunto, que se encargará de realizar los documentos y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Pasar un local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de local a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren un servicio de consultoría, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el proceso.
De la misma manera, y debido a la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, el cambio deberá acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de procedimientos resultará muy útil para optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas servirá para dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y el alcance de calificación, y tras evaluar el caso, podremos adaptar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de esta clase de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia experta en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.