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Pasar de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren inmuebles cuyo uso original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva forma de acceso a vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como hemos indicado, proceder con el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para adaptarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que reunir el inmueble se le añadirán las legales, de modo que se tiene que cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en materia urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso terciario a residencial precisará de la tramitación de la obligatoria licencia de obra obtenida a través del procedimiento ordinario común. Para ello, hay que adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se dará al suelo no interfiere con lo estipulado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un estudio de viabilidad previo preparado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del bloque en el que se ubica, primando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con el consentimiento de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Pasar de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación que hay que realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con la finalidad de prevenir posibles limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de confirmar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en el asunto para explicar la realidad del proyecto y la no afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional experto en el asunto, que se encargará de preparar los documentos y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Pasar de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han manifestado algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresario que desee cambiar el uso de un inmueble de terciario a residencial, recomendamos que recurran al bufete cuanto antes si lo que buscan es optimizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan asesoramiento, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el procedimiento.
De la misma manera, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre el local, la modificación tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y después de valorar el tema, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos mencionado, el mejor momento para ir al bufete será cuando la persona se plantee tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia experta en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución óptima si hay que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.