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Local comercial a vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social precisa de ideas creativas para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se crea una nueva forma de acceso a vivienda, que no es ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como decíamos, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, exigencia de cocina y de sistema de evacuación de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en lo relacionado con la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las demandas técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le sumarán las legales, de modo que se debe cumplir con lo establecido por la normativa administrativa en materia urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a vivienda necesitará de la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se deberá adjuntar un proyecto firmado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma manera, es aconsejable solicitar un informe de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se encuentra, priorizando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se alteran elementos comunes deberá tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
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Email: info@vmsabogados.com
Local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, aconsejará en todos aquellos impedimentos que la Administración estipule para la obtención de las autorizaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los pertinentes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Propietarios junto con el técnico competente en la cuestión para mostrar las características del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un profesional experto en la materia, que se encargará de realizar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que proceda a cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, recomendamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el proceso para cambiar el uso original de su inmueble, o necesitan orientación, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que son un lastre para seguir con el procedimiento.
Igualmente, y dada la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta la propiedad, la modificación tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la gestión de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta fase final.
Además, la maestría y conocimiento de distintos regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su naturaleza y el alcance de calificación, y después de valorar la cuestión, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el despacho será cuando el interesado se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todo el camino por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.