Recurso de casación, sentencia n. º 1232/2024, pleno, sala de lo civil del tribunal supremo. Impugnación de los acuerdos sociales en comunidades de propietarios. Posibilidad de prohibición total del ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos.A través de los juicios declarativos ordinarios, La Ley de Enjuiciamiento Civil nos ofrece la posibilidad de actuar en contra de los acuerdos adoptados en Juntas de propietarios ya sean contrarios a la Ley, sean perjudiciales para la comunidad o incluso para el propio propietario. El artículo 249.1 3º establece lo siguiente:
“Se decidirán en el en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: Las demandas sobre impugnación de acuerdos sociales adoptados por Juntas o Asambleas Generales o especiales de socios o de obligacionistas o por órganos colegiados de administración en entidades mercantiles.”
En el caso que nos atañe, la sentencia 1232/2024 del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, expone claramente en los Antecedentes el relato de hechos que fueron objeto de Autos. Si bien la procuradora de la parte actora en el procedimiento de instancia solicitaba la declaración de nulidad del Acuerdo primero y su nulidad por suponer un grave perjuicio para el propietario demandante, al no tener obligación jurídica de soportarlo, estimando el no tener el acuerdo efectos retroactivos y condenando a la comunidad a estar y pasar por la anterior declaración, debiendo anular cualquier inscripción o anulación registral o administrativa. Por el contrario, la parte demandada solicitaba -valga la redundancia- lo contrario, el no haber lugar a la demanda por ser el acuerdo conforme a Derecho. La juzgadora de instancia desestimó la demanda.
Posteriormente, la sentencia fue recurrida en apelación, que estimó el recurso interpuesto y declaró nulo el Acuerdo adoptado en Junta.
Fruto de la tramitación de las instancias anteriores, la Comunidad interpone Recurso de Casación ante la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. El recurso fue interpuesto por infracción derivada de la incorrecta aplicación del artículo 17.12 de la LPH en relación con las reglas de interpretación contenidas en el artículo 3.1 del CC.
Reitera la Sala, en cuanto a la admisibilidad de prohibir la explotación de pisos o apartamentos turísticos en la comunidad, que el alquiler de vivienda para uso turístico puede considerarse incluido en una prohibición estatutaria que impida el ejercicio de actividades económicas en los pisos o viviendas, al implicar un uso distinto de vivienda, habida cuenta que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
Entiende la Sala, que la propiedad privada es un derecho reconocido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico -específicamente en el artículo 33 de la CE- pero que en sede de Propiedad Horizontal, considera aceptable y admisible el establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, en tanto que estas atiendan a la protección del interés general de la comunidad, entre las que se encuentran la realización de determinadas actividades (como en el caso que nos ocupa) o el cambio en el uso del inmueble. Sin embargo, para que esta limitaciones o prohibiciones sean eficaces, han de constar de manera expresa.
La Sentencia del tribunal Constitucional manifestó su conformidad y ajustadas a contenido constitucional las prohibiciones de actividad en los elementos privativos, establece literalmente:
“…la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios y ocupantes de los pisos, justifica, sin duda, la fijación, legal o estatutaria, de específicas restricciones o límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles por parte de sus respectivos titulares.”
Sin perjuicio de ello, no es menos importante ensalzar, que el acuerdo adoptado en Junta de Propietarios, ha de ser conforme a derecho, y con los límites lógicos y jurídicos establecidos en el artículo 1.255 del CC y sin que los artículos 33 y 38 de la CE, venden unas limitaciones de tal clase.
Grosso modo, el impedimento o prohibición, acordado en Junta, del uso para el alquiler turístico de una vivienda, es legítimo, y que por lo tanto no cabe negar, dado que, no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. En otras palabras, las facultades innatas de los propietarios, a los efectos de definir el destino de los pisos o locales no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidos a límites tanto legales como convencionales. Esto se debe a dado que la titularidad dominical de los comuneros no abarca una relación de pertenencia absoluta con facultades inquebrantables de gozar y disponer, puesto que caben legitimas restricciones al “agere licere” que les corresponde y, específicamente, en el régimen de Propiedad Horizontal.
La cuestión controvertida, que constituye el objeto del Recurso de Casación, consistía en determinar si la expresión normativa del artículo 17.12 LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino. O si, por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico contra legem (contra lo dispuesto en la ley), impugnable por la vía del artículo 18 LPH; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir.
Conforme a lo dispuesto en el art. 3.1 CC, la interpretación de las normas jurídicas deberá llevarse a efecto.
“según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.”
Tampoco considera que las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico sean las del art. 7.2 LPH; es decir, una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria.
En este sentido, los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad. Como ya se ha expuesto, el Tribunal Constitucional ha reconocido que las restricciones legales o estatutarias al derecho de goce de los pisos en comunidades de vecinos no son, por sí mismas, contrarias al art. 33 CE, siempre que obedezcan a la función social de la propiedad privada (SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo). Dentro de esta función social, es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos (art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos.
Finalmente, el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad (cada vez más en retroceso, tras las últimas reformas legales, como demuestra la modificación de la LPH por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre), al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
