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Gastos de extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, vendiendo, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para conseguir el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay atribución total a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el valor entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo cotitular, que podrá solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Gastos de extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de la cosa común, hay que interponer el procedimiento legal de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se obtenga la sentencia que determine la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En términos generales, el abogado guiará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la separación.
En los asuntos de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Gastos de extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una vivienda fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede estar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.