Rescisión del contrato de arrendamiento. En vez de dar por terminado el contrato de arrendamiento de manera anticipada, se puede optar por suspenderlo temporalmente durante el tiempo que duren las obras. Así, la Sala de lo Contencioso de la Audiencia Provincial de Ourense, emitió un fallo en un caso donde el dueño de un local comercial demandó al propietario y a la aseguradora del piso superior solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. Esto se debió a que el propietario del local se vio obligado a rescindir el contrato de arrendamiento debido a la demora en la reparación de los problemas de saneamiento del baño en la vivienda de arriba.
En cuanto al monto de la indemnización solicitada, el demandante no solo buscaba recuperar los costos relacionados con el daño efectivo, sino también una suma por el lucro cesante equivalente a un año de alquiler. Esto se debe a que el local fue alquilado apenas unos días antes de que ocurrieran las filtraciones de agua y, como consecuencia de estas, el contrato de arrendamiento tuvo que ser rescindido. Es decir, el dueño del local buscaba ser compensado por los beneficios perdidos debido a las filtraciones de agua del piso superior. Más específicamente, reclamaba en concepto de lucro cesante la pérdida de una anualidad de renta, que es el tiempo que el inquilino habría ocupado el local según lo acordado en el contrato, de no ser por la necesidad de terminar prematuramente el contrato debido a los daños causados por las filtraciones de agua.
El demandante argumentaba que el contrato de arrendamiento se había rescindido de común acuerdo entre ambas partes debido a la demora en reparar los daños causados por las filtraciones. Esto impedía que el local fuera utilizado según lo acordado inicialmente.
La rescisión del contrato de arrendamiento no es una consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y los daños causados en el local
En todo caso, los magistrados de la sala han destacado que la rescisión del contrato de arrendamiento no es una consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y los daños causados en el local. La Sala sostiene que el desalojo temporal del local durante las reparaciones no conduce automáticamente a la terminación del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo entre las partes involucradas, que es el fundamento de la reclamación de indemnización. Este acuerdo de arrendamiento tenía la posibilidad de extenderse hasta siete años, según lo acordado.
De hecho, los jueces afirman que la inquilina podría haber tenido su derecho satisfecho mediante la suspensión del contrato durante el período de reparación, lo que habría resultado en la suspensión de su obligación de pagar el alquiler hasta que terminaran las obras.
La Sentencia menciona que la indemnización por el concepto de lucro cesante solo puede relacionarse con la falta de disponibilidad del local por parte del propietario durante el tiempo requerido para las reparaciones, lo que impidió su uso tanto por parte del propietario como por terceros, como sería el caso del arrendatario. Además, la cuantía indemnizatoria por la pérdida de beneficios al rescindir el contrato de arrendamiento podría disminuir si el propietario del local afectado contribuyó al retraso en las reparaciones para solucionar las filtraciones de agua.
En el presente caso enjuiciado, el demandante envió varios requerimientos a la aseguradora del piso superior, buscando ser indemnizado por las obras de reparación y la partida de lucro cesante.
El primer requerimiento se envió en marzo, pero no hubo respuesta por parte de la aseguradora. El segundo fue enviado en mayo y esta vez la aseguradora respondió pidiendo al demandante documentación justificativa para evaluar si debía pagar la indemnización solicitada. Sin embargo, en esta ocasión, el propietario del local no respondió adecuadamente a la aseguradora.
Por lo tanto, a partir de mayo, el retraso en la realización de las obras de reparación no se puede atribuir únicamente a la parte demandada, sino también al propietario del local.
Para establecer el tiempo requerido para completar los trabajos de reparación, la Audiencia Provincial decidió con prudencia que el período no debe exceder tres meses. Esto se basa en el tipo de reparaciones que se deben llevar a cabo, las cuales son consideradas como “daño emergente”.
