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Extinción de condominio sin hipoteca entre hermanos - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. Así, el art. 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades que no pueden separarse, si no hay atribución íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta el inmueble y se reparte el importe entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin hipoteca entre hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento judicial de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado acompañará en el proceso para que los copropietarios del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que concluirá con la subasta del bien.
Igualmente, orientamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera conjunto, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio sin hipoteca entre hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el titular de una propiedad fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de un bien común.
Si quieres un experto que conozca muy bien las razones que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que se originen, contacta con nuestro bufete.
Hay tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no haya acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando quiera el copropietario podrá hacer uso de su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder examinar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.