Impugnación de Actas de Comunidades de Propietarios: Según la RAE, el término impugnar contiene dos significados:
- Combatir, contradecir, refutar.
- Interponer un recurso contra una resolución judicial.
En este artículo, pretendemos explicar cómo, por qué y de qué modo se impugnan las Actas de las Comunidades de Propietarios, elaboradas en las Juntas. Para ello, analizaremos las disposiciones de la Ley 46/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que es la encargada de darnos respuestas y soluciones a las preguntas que se nos pueden plantear.
Diferencia entre impugnación de actas de Comunidades de Propietarios y acuerdos
En primer lugar, tenemos que diferenciar entre impugnación de actas e impugnación de acuerdos.
Los acuerdos de la Junta se reflejan en un libro de actas, y se pueden impugnar por ser contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad, por ser gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, y cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
El acta es el documento donde se reflejan estos acuerdos, y es lo que vamos a tratar en este artículo, y son vitales porque a través de la impugnación de actas en Comunidades podremos, o bien subsanar los errores formales que en ellas se contengan, o bien anular un Acuerdo que nos sea perjudicial, siempre mediante la correspondiente acción judicial.
Requisitos para la impugnación de actas de Comunidades de Propietarios
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal nos señala los requisitos que debe reunir el Acta de la Comunidad. Al menos, el acta de cada reunión de la Junta de Propietarios deberá contener: fecha y lugar de celebración, autor de la convocatoria y los propietarios que la hubiesen promovido, indicar si la Junta es ordinaria o extraordinaria, si se ha celebrado en primera o segunda convocatoria, qué personas han asistido y los cargos que tienen (Presidente, Vicepresidente, etc.), los propietarios que asistan indicando qué cuota de participación en la Comunidad representan (esto es muy importante porque determinados acuerdos de la Comunidad exigen unas cuotas de participación mayores), el orden del día y los acuerdos que se adopten indicando qué propietarios han votado a favor y cuáles en contra. Finalmente, el Acta debe ser cerrada con las firmas del Presidente y del Secretario al finalizar la Junta, o dentro de los diez días siguientes.
No obstante, entiende la Ley que hay ciertos defectos que son subsanables, es decir, que no implican una anulación completa del acta, siempre que no sean los requisitos más importantes: fecha y lugar de celebración, propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, siempre que se indique los votos a favor y en contra, así como la firma del Secretario y Presidente.
Es importante conocer que, desde que el Acta se dé por finalizada, sus Acuerdos serán ejecutivos, es decir, que se puede llevar a cabo lo que se haya acordado con efecto inmediato, sin necesidad de más trámite.
Para que el Acta sea válida, deberá notificarse a los propietarios en el domicilio que ellos hayan designado expresamente, pudiendo ser la vivienda que se encuentra en el mismo edificio de la Comunidad de Propietarios, o en otro diferente que hayamos designado, por ejemplo, porque no vivamos en la Comunidad y resulte más útil y práctico que nos notifiquen en otro lugar. Hemos de tener en cuenta que, si no comunicamos el lugar donde queremos recibir las citaciones y notificaciones, la Ley ampara que se nos notifique en el local o piso perteneciente a la Comunidad.
Si nos intentan notificar cualquier Acta en el domicilio que hayamos indicado y no la recibimos, se procederá por el Secretario a insertar en el tablón de Anuncios o en lugar visible de la Comunidad de Propietarios, contando con el visto bueno del Presidente, expresando por qué no se nos ha podido notificar, y surtirán los mismos efectos jurídicos que la comunicación hecha a nuestro domicilio a efectos de notificaciones.
Cuando las actas no reúnen los requisitos que hemos enumerado anteriormente, o no se notifican conforme a lo estipulado por la Ley, es cuando se puede producir la impugnación de Actas de la Comunidad de Propietarios, por faltar alguna de las circunstancias. En la mayoría de ocasiones, se combaten las Actas porque en ellas figuran Acuerdos que afectan, limitan o condicionan nuestro derecho como propietarios de viviendas sitas en la Comunidad.
No obstante, cada caso particular requiere un estudio del asunto concreto por parte de especialistas en Propiedad Horizontal, pues como indica nuestro Tribunal Supremo en su Sentencia de 7 de octubre de 1999 “la defectuosidad en la redacción del acta o la falta de consignación en ella de datos relevantes no es determinante sobre la existencia o no del hecho o acto en sí y sólo guarda relación con la prueba sobre tal extremo que deberá alcanzarse recurriendo a otros medios reveladores de lo realmente acontecido”, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte a resolver todas las dudas que puedas tener.
