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Extinción de condominio judicial - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común estipulada sobre una propiedad. Para alcanzar el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación con libertad, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del precio recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio judicial - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de la cosa común, se tiene que interponer el procedimiento legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En los temas de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio judicial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un profesional que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos comentado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede quedar ceñido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.