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Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta forma, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para lograr la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Medidas legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las acciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como sucede con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.