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Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta forma, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación común fijada sobre un bien. Para lograr la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no existe obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un solo copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer el procedimiento legal de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Medidas legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado acompañará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las acciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como sucede con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio con subrogación de hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son titulares de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos indicado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que en cualquier momento el cotitular tendrá la opción de invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: medidas cautelarísimas
Caso de éxito: medidas cautelarísimas. Nuestra cliente era una señora, la cual había interpuesto numerosas denuncias a la Policía Local y a la Guardia Civil, dado que en el local que se encontraba debajo de su vivienda se producía de forma continua y prolongada en horario nocturno un ruido intenso que perturbaba e impedía el correcto descanso y horario de sueño de nuestra clienta, alterando gravemente su vida diaria y rutina de trabajo.
CASO DE ÉXITO: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario
Caso de éxito: sobreseimiento delito de agresión sexual a menor de 16 años en fase de Sumario. Nuestro cliente era un particular que había sido acusado por la comisión de un posible delito de agresión sexual con penetración digital a una menor de 16 años. Dicha menor se trataría de su propia hija quién, además, sería quien iniciaría con la correspondiente representación legal, el proceso de instrucción contra su progenitor con el fin de dejar ir a la casa de su padre.
CASO DE ÉXITO: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia
Caso de éxito: demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. Nuestros clientes eran dos señores al cual su hermano le interpuso una demanda sobre reducción de donación y adición de herencia. La parte contraria argumentaba que sus padres donaron en vida varios inmuebles a sus hermanos y esas donaciones no se tuvieron inicialmente en cuenta en la herencia; perjudicando así su legítima estricta y habiendo omitido un inmueble que se debería añadir a la herencia.
CASO DE ÉXITO: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal
Caso de éxito: querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal. Nuestro cliente era un señor quien reside en un piso 5 y tiene una vecina en el Ático, la cual interpuso frente a él una querella por un supuesto delito de Acoso del artículo 172 ter del Código Penal, dado que ella argumentaba que nuestro cliente tocaba a su puerta y al timbre de forma insistente e intimidatoria, y solicitó en su querella la condena de nuestro representado y además como medidas cautelares, la retirada del pasaporte y la prohibición de comunicación con la demandante.
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.