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Disolución de condominios - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Una vez que tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no existe adjudicación íntegra a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre los copropietarios.
Debido a ello, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá solicitar la acción judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominios - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad común, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, se tiene que interponer la acción judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que determine la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En términos generales, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del bien.
Igualmente, acompañamos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución del régimen de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a otra persona, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En los asuntos de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Disolución de condominios - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos comentado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede estar ceñido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los copropietarios. En caso de la ausencia acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para contactar con nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.