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Disolución de condominio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil estipula que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para conseguir el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas que no pueden separarse, si no hay atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende la propiedad y se distribuye el importe entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de separar la cosa común, tanto individual, por un único cotitular, que podrá instar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, es necesario interponer la acción judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De igual modo, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En materia de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Disolución de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá invocar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder analizar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.