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Disolución de condominio vivienda habitual - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. Así, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre un bien. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de forma permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se reparte el dinero entre todos los titulares.
Por todo ello, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber un deseo de separar la cosa común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio vivienda habitual - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción judicial de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que finalizará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, asesoramos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma íntegra, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la separación.
En materia de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Disolución de condominio vivienda habitual - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una propiedad fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales derivadas, contacta con nuestro bufete.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de ejercer su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder analizar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.