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Disolución de condominio por herencia - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre un bien. Para obtener el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero obtenido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales causas de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución de condominio por herencia - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, hay que interponer la acción legal de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado orientará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que terminará con la subasta del inmueble.
De igual modo, orientamos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En los temas de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Disolución de condominio por herencia - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que se originen, contacta con nuestro despacho.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos comentado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder examinar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.