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Disolución condominio - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida estipulada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el importe entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de separar el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que podrá instar la acción legal para la disolución del bien común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de el bien común, es necesario interponer la acción judicial de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado orientará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente del bien común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que finalizará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y establecer como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a otra persona, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En los asuntos de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Disolución condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, contacta con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá hacer uso de su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.