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Disolución condominio hipoteca - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común estipulada sobre un bien. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del dinero obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no existe necesidad de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe adjudicación completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el importe entre los copropietarios.
Por todo ello, para proceder a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de la cosa común, se tiene que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En esencia, el abogado orientará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que concluirá con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como sucede con frecuencia con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la disolución del régimen de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma íntegra, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es frecuente que se reciban consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Disolución condominio hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro despacho.
Debemos tener presente que, tal y como hemos mencionado anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de la ausencia pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando quiera el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro despacho es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder valorar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.