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Denuncia por vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos títulos, pero muestra una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para el uso al que se la destina, o si disminuye de tal modo su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos dinero por ella. En este artículo nos limitaremos sólo a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras producidas por un mal aislamiento o cañerías viejas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería por mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todo esto son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos adquirido, y que pueden damnificar el uso que queremos conferirle. En la actualidad es muy frecuente que entre dos personas que compran y venden casas usadas se den este tipo de problemas, lo que está estrechamente ligado a la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de despacho hemos trabajado este tipo de casos, ya que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que estamos especializados, y debido al numeroso tráfico judicial entre particulares (aunque no se limita únicamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son demandas muy típicas y que llegan constantemente a manos de nuestros profesionales.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a describir de forma detallada cuáles son las tareas que realizamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
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Email: info@vmsabogados.com
Denuncia por vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las labores que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan relación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los perjuicios ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de demanda, para que nos entiendan los que nos leen) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las labores que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos demostrar que el comprador no fue capaz de apreciar su existencia. Aquí es importante especificar que la ley regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un técnico que por razón de su profesión o su actividad o hubiera tenido la capacidad de verificar dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que elabore un informe que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que demostrar que el desperfecto existía previamente a la transmisión del inmueble, aunque se haya expresado con posterioridad. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades estaba ya desde antes de llevar a cabo la compraventa.
Una vez hemos podido recopilar evidencias documentales que acrediten que se cumplen estos requisitos, llega la hora de la etapa judicial. Es decir, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos opciones: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor era conocedor de dichos daños y los omitió; o bien pediremos que nos reduzcan el importe que abonamos al comprar la propiedad, buscando restablecer el balance del contrato entre las partes, fijando un precio equitativo para aquella propiedad que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos tratando, las tareas propias del abogado consisten en oficiar la fase probatoria en lo que denominamos juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño ocasionado a nuestro cliente en la Sentencia dictaminada por el Juez y obtener el resultado perseguido, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Denuncia por vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El motivo parece bastante obvio: si sospechamos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que acabamos de especificar.
En cuanto al plazo, nos detendremos en este punto, ya que el momento de contactar es muy importante, debido a que la responsabilidad del vendedor por estos vicios ocultos no es para siempre, sino que tiene un plazo marcado para poder ser exigida: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Por tanto, es un plazo bastante limitado, así que nuestra recomendación es que llames a un abogado experto nada más apreciar estos defectos, puesto que el plazo es muy corto y tenemos que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos detallado, que es mucho, ya que tenemos que disponer de un informe pericial que especifique estos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este periodo. Cuando haya pasado este plazo, no se nos permitirá ejercer las medidas legales que nos concede la normativa para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también debemos asegurar sus derechos, pues no todos los defectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado experto, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.