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Demanda vicios ocultos vivienda - VMS Abogados
El Código Civil hace una regulación exahustiva acerca de los vicios ocultos en su contenido a lo largo de distintos artículos, pero ofrece una aproximación en su art. 1484 con lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es todo aquello que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para la utilización al que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos dinero por ella. En este post nos ceñiremos solamente a aquellos vicios ocultos que tienen que ver con viviendas, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Tomando en consideración lo que podemos determinar por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, fugas y goteras generadas por un mal aislamiento o tuberías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal instalados o defectuosos, así como instalaciones antiguas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en suelos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la vivienda que hemos comprado, y que pueden ser negativos para la utilización que queremos conferirle. En la práctica es bastante frecuente que entre dos personas que compran y venden propiedades de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente relacionado con la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde los inicios de bufete hemos trabajado este tipo de asuntos, puesto que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se limita exclusivamente a particulares, pueden estar implicadas sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son reclamaciones muy típicas y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a tratar este tipo de disputas jurídicos, vamos a explicar detalladamente cuáles son las funciones que desarrollamos cuando nos encargamos de este tipo de pleitos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Demanda vicios ocultos vivienda - Características de nuestro servicio
En cuanto a las actividades que realizamos los abogados especialistas, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los perjuicios causados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción principal que tratamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos entiendan nuestros lectores) se denomina saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los art. 1.484 y siguientes del Código Civil. Es aquella forma jurídica concedida al comprador de una vivienda frente al antiguo propietario.
Las funciones que llevamos a cabo van dirigidas a acreditar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de apreciar que estaba ahí. Aquí resulta importante especificar que la ley incluye una salvedad: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de ver dicho desperfecto. En esta fase de prueba, mantenemos íntima relación con aquel experto que redacte un documento que acredite la cualidad de oculto del vicio.
Asímismo, también debemos probar que el desperfecto estaba ya previamente a la transmisión del inmueble, aunque se haya expresado después. Esto es, debemos probar que, por ejemplo, el desgaste de las cañerías que nos ha provocado humedades estaba ya desde antes de realizar la compra.
Una vez hemos podido recolectar pruebas documentales que certifiquen que se reúnen estas condiciones, llega la hora de la fase judicial. Esto es, pedir a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos opciones: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con la devolución de los costes que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el importe que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restaurar el balance del contrato entre las partes, estableciendo un valor justo para esa vivienda que se encuentre afectada por los citados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos tratando, las funciones concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que denominamos juicio, produciéndose los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y obtener el resultado buscado, como consecuencia de un intenso trabajo realizado.
Demanda vicios ocultos vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado experto?
El motivo resulta bastante obvio: si sospechamos que nuestro inmueble presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que queríamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al momento temporal, nos detendremos en este punto, ya que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del vendedor por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que tiene un límite temporal establecido para poder ser reivindicada: el artículo 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, es un periodo bastante limitado, por lo que nuestra recomendación es que contactes con un abogado especialista nada más ver estos desperfectos, puesto que el plazo es muy limitado y hay que ser rápidos para completar todo el trabajo que hemos detallado, que muy exhasutivo, ya que tenemos que disponer de un archivo pericial que demuestre dichos vicios y la causa de los mismos, y proceder a realizar la denuncia dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido dicho plazo, no se nos permitirá poner en marcha las medidas jurídicas que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, ya que también hay que asegurar sus derechos, ya que no todos los defectos de un inmueble pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos ayudarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos hay dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.