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De local comercial a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta forma se desarrolla una nueva manera de disfrutar de una vivienda, que no es ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la casa, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en cuestión de prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las condiciones técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las jurídicas, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, se deberá presentar un proyecto firmado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y anteriormente, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no interfiere con lo reflejado por la normativa urbanística. De igual modo, conviene obtener un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico competente, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que contravenir lo dispuesto por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
De local comercial a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la obtención del permiso y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración imponga para la concesión de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con la finalidad de evitar posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de comprobar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico competente en la materia para mostrar las características del proyecto y la no afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un técnico competente en el tema, que se encargará de preparar los documentos y proyectos técnicos oportunos para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
De local comercial a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que quiera cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que se pongan en contacto con el despacho cuanto antes si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su inmueble, o quieren consejo, así como asistencia letrada letrada por las denegaciones emitidas por parte del Ayuntamiento y que impiden seguir con el procedimiento.
De la misma forma, y debido a la entidad del cambio físico y jurídico que sufre la propiedad, el cambio tendrá que acudir al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de este tipo de actuaciones permitirá agilizar toda esta fase final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y después de evaluar el tema, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para acudir al bufete será cuando el interesado se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.