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Contrato tipo de arras o señal - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como depósito para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no realizar o no haber acatado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de cuestiones, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en un quebrantamiento del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato tipo de arras o señal - Características de nuestro servicio
Las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas tareas que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
Sin embargo, intentaremos desglosar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral del inmueble es imprescindible, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Debemos estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a ambas: tiempos, forma de pago, casos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las funciones que más miramiento necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellas situaciones que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no resulte forzoro constituir y formalizar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de infracción de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la función más importante a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato tipo de arras o señal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, resulta evidente el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que queramos adquirir, puede ascender a cuantías que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos hacer hincapié en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que sepa qué razones emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en el presente artículo, os recomendamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.