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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En nuestro país, el Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra normativa describe como bien inmueble todo aquél que se encuentre junto o sujeto de manera fija, que no pueda fraccionarse sin romperse o deteriorarse.
Por eso, aunque es cierto que la mayor parte de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es importante que tengamos en cuenta la inmensidad de bienes inmuebles que existen para que, a su vez, comprendamos todas las modalidades de contratos que podemos constituir y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Hay que destacar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, ya que reales procede del vocablo latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Así, los derechos reales son los que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy diversos: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio disfrute sin tener que poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como garantía para sufragar deudas (hipoteca), además de realizar contratos que regulen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es fundamental saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de constituir sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de tipo agrícola, un pacto por el que se otorga el dominio y usufructo de la tierra a cambio del abono de un monto anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años creando, modificando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones jurídicas nacidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como protegiendo y velando por los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que normalice las vicisitudes jurídicas creadas en torno al disfrute o propiedad de una propiedad es de vital importancia, y de este modo lo gestionamos en nuestro Bufete, elaborando detallada y cuidadosamente cada estilo de contrato adaptando la realidad jurídica a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos dedicamos a confeccionar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras tareas la de que, en ellos, quede perfectamente contemplado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, adquirir, administrar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué busca el cliente y de qué modo lo podemos incluir en un documento que va a ser nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué precisa el cliente, nos encargamos de enfocar la cuestión. Pongamos por caso que necesitamos adquirir un inmueble para usarla como residencia habitual, esto es, debemos preparar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recoger toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la finca, saber cuál es su situación posesoria (por ejemplo, que se encuentre libre de arrendatarios u ocupantes), conocer si sobre ella pesan cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la opción de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la vivienda.
Cuando contamos con toda la documentación necesaria, procederemos a dejar por escrito los requisitos de la adquisición: precio, modo y mecanismo de pago, plazo para hacer entrega de las Escrituras, personas que deben intervenir, forma de dirimir todas las incidencias que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se encargará si aparecen vicios ocultos con el paso del tiempo.
Luego, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, acudir al Notario) el Contrato de que se trate, en este caso y siguiendo con nuestro ejemplo de adquirir una vivienda, tendrá lugar la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se realice en base a los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación actual no nos obliga a ello, aconsejaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender aún más los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las probabilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, la legislación actual nos ofrece multitud de posibilidades en cuanto a las modalidades de contrato y las actividades que se pueden llevar a cabo en relación con un bien inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos conseguir de la propiedad.
El momento óptimo para recurrir a profesional normalmente es el mismo: antes de hacer algo que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con esto a meros actos cotidianos como buscar un inmueble que se ajuste a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento adecuado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos empezar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir datos de embargo, limitaciones en el uso del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la primera función que llevamos a cabo los especialistas en Contratos, y se debe a que en la fase de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si pueden existir situaciones problemáticas y hacerlo saber a los clientes para determinar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos conocemos la relevancia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos asesoraros sobre cualquier modalidad de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.