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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En España, Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, todas las construcciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra legislación define como bien inmueble todo aquél que se encuentre unido o sujeto de forma fija, que no pueda fraccionarse sin quebrantarse o estropearse.
Con lo cual, si bien la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una casa o una finca, es importante que tengamos en cuenta la gran variedad de bienes inmuebles que existen para que, a su vez, comprendamos todas las modalidades de contratos que podemos confeccionar y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Hay que destacar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, ya que reales viene de la palabra latina res – rei, que significa “cosas”. Así, los derechos reales son los que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su propio disfrute sin llegar a poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como aval para afrontar deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de tipo agrario, un acuerdo por el que se entrega el dominio y explotación de la tierra a cambio del pago de una tasa anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, modificando, extinguiendo y regulando todo tipo de relaciones legales surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como protegiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que normalice las situaciones legales creadas en torno al disfrute o propiedad de un bien es esencial, y de esta manera lo gestionamos en nuestro Despacho, confeccionando detallada y cuidadosamente cada modalidad de contrato adaptando la realidad legal a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de confeccionar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede adecuadamente determinado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, comprar, gestionar, explotar, disfrutar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué quiere el cliente y de qué manera lo podemos recoger en un documento que se va a convertir en nuestro derecho y nuestra obligación.
Cuando sabemos qué busca el cliente, nos encargamos de enfocar el asunto. Pongamos por caso que necesitamos comprar una propiedad para usarla como residencia habitual, esto es, debemos preparar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recopilar toda la documentación necesaria: datos registrales para describir la propiedad, conocer su situación posesoria (por ejemplo, que se encuentre libre de inquilinos u ocupantes), conocer si sobre la misma existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la posibilidad de otorgar un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el deseo último de nuestro cliente, que, en el caso empleado, no es otro sino conseguir la propiedad de la casa.
Cuando disponemos de toda la documentación necesaria, procederemos a plasmar por escrito las condiciones de la compra: valor económico, modo y mecanismo de pago, plazo para hacer entrega de las Escrituras, personas que deben participar, forma de solucionar todas las cuestiones que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las solucionaremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si aparecen desperfectos con el transcurso del tiempo.
Después, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de comprar una casa, tendrá lugar la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se realice según los intereses de nuestro cliente.
Por último, y aunque la legislación vigente no nos obliga a ello, aconsejaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para disminuir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, puedan surgir conflictos.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, la legislación actual nos proporciona multitud de posibilidades en lo que respecta a los tipos de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo en relación con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la función que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento idóneo para contactar con profesional normalmente es el mismo: antes de hacer algo que pueda tener una relevancia legal para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a meros actos cotidianos como buscar una casa que se adapte a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento idóneo para recurrir a un abogado en que, conseguida toda la información, queremos empezar a estudiar los documentos. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener datos de embargo, restricciones en el uso de la propiedad (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la principal función que hacemos los especialistas en Contratos, y se debe a que en la etapa de documentación los abogados ya podemos detectar si pueden existir situaciones complicadas y transmitirlo a los clientes para valorar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y puesto que todos conocemos la relevancia para nuestro patrimonio legal y económico, os invitamos a que nos consultéis para que podamos guiaros sobre cualquier tipología de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.