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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
En nuestro país, el Código Civil describe como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra legislación recoge como bien inmueble todo aquél que se encuentre unido o sujeto de manera fija, que no pueda separarse sin romperse o deteriorarse.
Por eso, aunque es cierto que la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una vivienda o una finca, es apropiado que tengamos en cuenta la inmensidad de bienes inmuebles que hay para que, al mismo tiempo, conozcamos todas las modalidades de contratos que podemos confeccionar y la inmensidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Hay que destacar a modo de curiosidad que los beneficios que se ostentan sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, puesto que reales viene de la palabra latina res – rei, que significa “cosas”. Por tanto, los derechos reales son los que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio uso sin tener que ostentar la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para afrontar deudas (hipoteca), así como confeccionar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad es compartida entre diversas personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de constituir sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un pacto por el que se entrega el dominio y usufructo de la propiedad a cambio del abono de un canon anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, modificando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones jurídicas surgidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y velando por los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que normalice las situaciones legales concebidas en torno al uso o propiedad de un bien es esencial, y de esta manera lo gestionamos en nuestro Bufete, elaborando detallada y concienzudamente cada modalidad de contrato ajustando la realidad jurídica a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de confeccionar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras funciones la de que, en aquellos, quede adecuadamente contemplado cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, comprar, administrar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué busca el cliente y de qué modo lo podemos reflejar en un documento que se va a convertir en nuestro derecho y nuestro deber.
Una vez que sabemos qué necesita el cliente, nos dedicamos a enfocar el asunto. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos adquirir un inmueble para usarla como residencia habitual, es decir, tenemos que elaborar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la propiedad, saber cuál es su estado posesorio (por ejemplo, que se encuentre exenta de inquilinos u ocupantes), saber si sobre ella existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la opción de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la casa.
Cuando disponemos de toda la documentación requerida, pasaremos a recoger por escrito las condiciones de la compra: valor económico, modo y mecanismo de pago, plazo para hacer entrega de las Escrituras, personas que tienen que participar, forma de dirimir todas las incidencias que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las solucionaremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si aparecen desperfectos con el paso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una casa, se celebrará la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se realice en base a los intereses de nuestro cliente.
Por último, y pese a que la legislación actual no nos obliga a ello, recomendaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para defender aún más los intereses de nuestro cliente para reducir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, la legislación actual nos proporciona un amplio abanico de opciones en cuanto a las modalidades de contrato y las actividades que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es precisamente por ello por lo que el momento de contratar a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy distinto según la finalidad que necesitemos conseguir del inmueble.
El momento óptimo para contactar con un abogado es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con ello a simples actos rutinarios como buscar una casa que se ajuste a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento adecuado para contactar a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener anotaciones de embargo, restricciones en el disfrute de la propiedad (una servidumbre), segregaciones, etc.
Si recordáis, esta era la primera función que llevamos a cabo los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya podemos identificar si pueden existir situaciones problemáticas y hacerlo saber a los clientes para estudiar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y puesto que todos sabemos la relevancia para nuestro patrimonio jurídico y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos asesoraros sobre cualquier tipología de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.