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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra legislación describe como bien inmueble todo aquél que esté unido o sujeto de forma fija, que no pueda separarse sin quebrantarse o deteriorarse.
Por eso, si bien la mayoría de las personas consideran como bien inmueble una vivienda o una finca, es importante que tengamos en cuenta la inmensidad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, conozcamos todos los tipos de contratos que es posible confeccionar y la gran cantidad de derechos y deberes de los que podemos gozar. Hay que mencionar a modo de curiosidad que los beneficios que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, ya que reales deriva de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Por tanto, los derechos reales son aquellos que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), relativos a su mero uso sin llegar a poseer la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como aval para sufragar deudas (hipoteca), además de confeccionar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad está repartida entre diversas personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un acuerdo por el que se entrega el dominio y explotación de la tierra a cambio del pago de un canon anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años creando, modificando, extinguiendo y normalizando todo tipo de relaciones legales surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones legales concebidas alrededor del uso o propiedad de una propiedad es de vital importancia, y de este modo lo tratamos en nuestro Bufete, confeccionando minuciosa y cuidadosamente cada clase de contrato adaptando la realidad jurídica a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de redactar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede adecuadamente establecido cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, comprar, gestionar, explotar, disfrutar, etc.
Con lo cual, primeramente, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué busca el cliente y de qué modo lo podemos reflejar en un documento que se va a convertir en nuestro derecho y nuestro deber.
Una vez que sabemos qué busca el cliente, nos encargamos de enfocar la cuestión. Pongamos por caso que necesitamos comprar una propiedad para usarla como residencia habitual, esto es, tenemos que redactar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: datos registrales para identificar la propiedad, saber cuál es su situación posesoria (por ejemplo, que esté libre de inquilinos u ocupantes), saber si sobre la misma pesan cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Después, nos planteamos la opción de otorgar un contrato preparatorio (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el deseo último de nuestro cliente, que, en el caso empleado, no es otro sino conseguir la propiedad de la vivienda.
Una vez que contamos con toda la documentación requerida, procederemos a reflejar por escrito las condiciones de la adquisición: precio, modo y forma de pagar, tiempo para entregar las Escrituras, personas que tienen que participar, modo de solucionar todas las incidencias que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si aparecen desperfectos con el transcurso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos entiendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de comprar una vivienda, tendrá lugar la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se haga según los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación vigente no nos fuerza a ello, recomendaremos registrar el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger aún más los intereses de nuestro cliente para reducir en todo lo posible las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al inicio, el ordenamiento jurídico nos ofrece un amplio abanico de posibilidades en lo que respecta a los tipos de contrato y las actividades que se pueden llevar a cabo en relación con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de contratar a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento óptimo para contactar con profesional es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a simples actos rutinarios como buscar una casa que se adapte a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento apropiado para recurrir a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos empezar a analizar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, restricciones en el disfrute del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si recordáis, esta era la principal función que hacemos los expertos en Contratos, y es porque en la etapa de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si puede haber situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para valorar si conviene o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos conocemos la trascendencia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos asesoraros sobre cualquier tipo de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.