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Contrato de arras vicios ocultos - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más frecuente es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días este tipo de cuestiones, dado que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un quebrantamiento del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras vicios ocultos - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a las funciones que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar tareas concretas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la adquisición de un bien inmueble:
- Hay una parte de obtención de documentación: pedir información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a las dos: plazas, método de pago, casos que pueden anular o influir en la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más esmero necesitan es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo estipulado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de infracción de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras funciones intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de evitarle un proceso judicial con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía que no tiene.
Contrato de arras vicios ocultos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, parece obvio el fundamento para contratar a un abogado: para evitar un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por este motivo, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta fundamental consultar con un profesional que conozca qué razonamientos emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por eso, en el presente post, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.