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Contrato de arras para comprar una vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se fijan la mayor parte de las condiciones que compondrán el posterior contrato de compraventa: precio, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no realizar o no haber acatado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante clara, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y a menudo recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un quebrantamiento del contrato.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para comprar una vivienda - Características de nuestro servicio
Las labores que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las tareas que practica el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
No obstante, trataremos de desgranar tareas concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de documentación: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a proponer a ambas: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más atención requieren es la redacción de las cláusulas que puedan influir en el cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte obligatorio constituir y oficializar la compra sobre la vivienda.
Además, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de negociar de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En definitiva, la tarea de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, e intentar impedirle un proceso judicial con todas las consecuencias que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no tiene.
Contrato de arras para comprar una vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, resulta evidente el motivo para contratar a un abogado: para evitar un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el precio del inmueble que queramos comprar, puede ascender a cantidades que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que conozca qué argumentos emplear cuando existan vacíos en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.