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Contrato de arras o señal compra vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más normal es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no realizar o no haber respetado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una grave pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras o señal compra vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar funciones específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que comporte la adquisición de un bien inmueble:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es básico, sobre todo para identificar la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a proponer a las dos: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o condicionar la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más esmero requieren es la preparación de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo contemplado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores intentar negociar de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la tarea más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras o señal compra vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que queremos reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el importe de la vivienda que queramos comprar, puede ascender a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, puesto que es muy habitual que los clientes recurran a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental contactar con un profesional que conozca qué justificaciones utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Es por ello por lo que, en este artículo, os recomendamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.