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Contrato de arras finca rústica - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de los requisitos que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de asuntos, dado que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y muchas veces acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en un quebrantamiento contactual.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras finca rústica - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desarrollamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas tareas que practica la parte de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar funciones específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la compra de una vivienda:
- Hay una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la compra de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a ambas: plazas, método de pago, supuestos que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de quebrantamiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las funciones que más delicadeza necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo reflejado en el contrato, esto es, debemos tener en cuenta aquellas circunstancias que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras finca rústica - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que queremos repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, resulta evidente la razón para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que queramos adquirir, puede ascender a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la relevancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a suscribir ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede suponerles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que conozca qué razones utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para evitar dañarnos.
Por este motivo, en el presente artículo, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.