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Contrato de arras con cargas hipotecarias - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más común es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no realizar o no haber respetado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para las personas que no expertas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un incumplimiento del contrato.
VMS lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una importante pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con cargas hipotecarias - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que realizamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas tareas que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
Sin embargo, intentaremos desglosar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es imprescindible, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a ambas: plazas, método de pago, condiciones que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más miramiento necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser reflejada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro constituir y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores intentar negociar de forma extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En resumen, la función más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de defender los intereses de su representado, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras con cargas hipotecarias - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya anunciado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio el motivo para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que comporte una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste del inmueble que deseemos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento oportuno para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. No obstante, queremos hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que es fundamental consultar con un profesional que conozca qué razonamientos utilizar cuando existan vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Es por ello por lo que, en este post, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.