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Condiciones habitar un local como vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas adquieran inmuebles cuyo uso inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
De esta manera se crea una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos comentado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una vivienda no se encuentra exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con ciertas medidas, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que conforman la vivienda, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y seguridad en con respecto a la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las exigencias técnicas o físicas que debe reunir el inmueble se le añadirán las legales, de modo que se tiene que cumplir con lo estipulado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En virtud de ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial precisará de la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario común. Para ello, se deberá adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, tramitado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso servirá para asegurar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no proscribe con lo estipulado por la normativa urbanística. De la misma forma, es aconsejable obtener un informe de viabilidad previo preparado por un perito especializado, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también es posible que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. No obstante, cuando se modifican elementos comunes es necesario contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Condiciones habitar un local como vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión del permiso y, además, guiará en todos aquellos obstáculos que la Administración establezca para la obtención de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales limitaciones por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en el tema para explicar las características del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico experto en la materia, que se responsabilizará de realizar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Condiciones habitar un local como vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han expuesto algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar un ciudadano o empresa que quiera cambiar el uso de un inmueble de terciario a vivienda, aconsejamos que se pongan en contacto con el bufete lo antes posible si lo que buscan es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican seguir con el proceso.
De la misma forma, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que sufre el inmueble, la modificación deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de procedimientos permitirá agilizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de distintos regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más personalizado, adaptado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su naturaleza y la extensión de calificación, y tras valorar el asunto, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para acudir al despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las etapas del proceso para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.