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Cómo pasar de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más elementales de todas, que es el derecho de la vivienda.
De este modo, y considerando el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que nuevos propietarios compren inmuebles cuyo uso original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De este modo se crea una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a cuestiones, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, llevar a cabo el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas medidas, posicionamiento con respecto a la acera de cada una de las estancias que conforman la casa, necesidad de tener cocina y de sistema de salida de humos, imposiciones sobre electricidad y ventilación, además de accesibilidad y seguridad en materia de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las condiciones técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le añadirán las legales, de manera que se tiene que cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En virtud de ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a residencial exigirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto preparado por un técnico experto en la materia, y que habrá de incluir aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y con carácter previo, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo dispuesto por la normativa urbanística. De la misma manera, conviene solicitar un estudio de viabilidad previo realizado por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el mismo Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no debe infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del edificio en el que se encuentra, primando mayormente la libertad de ejercer el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se ven afectados elementos comunes deberá contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo pasar de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la burocracia a llevar a cabo ante el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el procedimiento para la concesión de la licencia y, además, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las aprobaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los pertinentes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma manera, y con la finalidad de evitar potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se llevará a cabo un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite realizar el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en la cuestión para mostrar las características del proyecto y la no alteración en la configuración y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un técnico competente en el asunto, que asumirá la labor de realizar los documentos y proyectos técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo pasar de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se enfrenta un ciudadano o empresario que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que acudan al despacho lo antes posible si lo que buscan es optimizar todo el proceso para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren orientación, así como asistencia letrada letrada por las negativas emitidas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta el inmueble, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra experiencia en la tramitación de esta clase de procedimientos permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la especialización y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al saber cuál es su régimen y el alcance de calificación, y tras estudiar el tema, será más sencillo ajustar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos explicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar distintas decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.