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Cómo hacer un local en vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social precisa de ideas innovadoras para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Con lo cual, y teniendo en cuenta el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que nuevos propietarios adquieran viviendas cuyo fin inicial era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De este modo se crea una nueva forma de disfrutar de una vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de índole técnica como judicial.
Como hemos indicado, tramitar el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una casa no está exento de una adecuación técnica de la propiedad, siendo indispensable cumplir con ciertas dimensiones, situación en relacióna la acera de cada una de las estancias que componen la casa, exigencia de cocina y de sistema de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras condiciones.
A las demandas técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le añadirán las jurídicas, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso de local a residencial necesitará de la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario común. Para ello, es necesario adjuntar un proyecto confeccionado por un técnico experto en la materia, y que habrá de contener aquellas obras a realizar que se ajustan al Código de Edificación. Sin embargo, y previamente, es recomendable conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en cualquier caso servirá para asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo reflejado por la normativa urbanística. De la misma forma, es recomendable solicitar un estudio de viabilidad previo llevado a cabo por un técnico especializado, que permitirá determinar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo realice el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente recomendable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que infringir lo reflejado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, priorizando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido en la Constitución. Sin embargo, cuando se se ven alterados elementos comunes hay que contar con el consentimiento de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo hacer un local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la burocracia que hay que llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el procedimiento para la obtención de la licencia y, por otro lado, orientará en todos aquellos impedimentos que la Administración establezca para la obtención de las aprobaciones necesarias para proceder al cambio de uso, interponiendo los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con el objetivo de prevenir potenciales obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de corroborar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos junto con el técnico experto en la materia para mostrar la realidad del proyecto y la inocua afectación en la configuración y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en coordinación con un profesional experto en el asunto, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos oportunos para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo hacer un local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez se han puesto de manifiesto algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se enfrenta un ciudadano o empresario que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, recomendamos que acudan al bufete cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren asesoramiento, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que complican continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y dada la naturaleza del cambio físico y legal que sufre el inmueble, la modificación deberá acudir al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de actuaciones permitirá optimizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a VPO. Al saber cuál es su régimen y la extensión de calificación, y después de analizar el caso, podremos ajustar el procedimiento de cambio de uso a las necesidades de esta clase de vivienda con un régimen más complicado.
Como hemos explicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se plantee proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todos los pasos por completar y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.