Preaviso de fin de contrato de arrendamiento de vivienda. ¿Estás pensando en dejar tu vivienda de alquiler y no sabes con cuánto tiempo tienes que avisar al propietario? ¿Eres propietario y necesitas recuperar la vivienda antes de lo previsto? En cualquiera de los dos casos, es necesario dar el preaviso de fin de contrato de arrendamiento de la vivienda.
De hecho, si queremos evitar penalizaciones, perder la fianza o tener conflictos legales, es necesario cumplir ciertos requisitos legales establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Pero, ¿con cuántos días hay que avisar? ¿Qué pasa si no avisamos a tiempo? ¿A través de qué medios puede realizarse la notificación para que sea válida? A continuación, te los explicamos con todo detalle.
¿Se puede finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo?
Sí, siempre que se respeten los plazos y condiciones pactadas en el contrato y los requisitos que marca la ley, tanto el inquilino como el propietario pueden poner fin a un contrato de arrendamiento antes de su vencimiento. Eso sí, antes de tomar una decisión precipitada, hay ciertas cuestiones que deben tenerse en cuenta.
Por ejemplo, si eres inquilino, tienen que haber transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato y avisar con al menos 30 días de antelación. En cambio, si eres propietario, no puedes romper el contrato unilateralmente salvo en situaciones muy específicas, como necesidad familiar de la vivienda.
¿Y si hay mutuo acuerdo? Ambas partes pueden finalizar el contrato cuando lo deseen, siempre que lo dejen por escrito.
Preaviso de fin de contrato de arrendamiento de vivienda: Motivos para la finalización del contrato de alquiler
Hay diversas razones por las que puede finalizar un contrato.
- Fin del plazo estipulado en el contrato, sin que se quiera renovar.
- Mutuo acuerdo entre las partes para rescindirlo antes de tiempo.
- Desistimiento del inquilino después de 6 meses, con preaviso de 30 días.
- Necesidad del propietario para usar la vivienda como residencia habitual (sólo posible tras el primer año y si se avisa con 2 meses de antelación).
- Incumplimiento grave por alguna de las partes: impago de la renta, actividades molestas, daños al inmueble, etc.
Ejemplo práctico
Supongamos que firmamos un contrato por 5 años. Si han pasado 6 meses y decidimos irnos, podemos hacerlo, pero debemos avisar con 30 días y puede que tengamos que pagar una indemnización si así se pactó en el contrato (por ejemplo, media mensualidad por cada año pendiente).
Plazo de preaviso para rescindir el contrato de alquiler
El preaviso es el plazo mínimo con el que debemos notificar a la otra parte nuestra intención de no continuar con el contrato, pudiendo variar en función de quién sea el que lo comunique y en qué momento del contrato estemos.
Inquilino
- Puede desistir tras 6 meses desde el inicio del contrato.
- Debe comunicarlo con 30 días de antelación mínima.
- Si lo estipula el contrato, podría tener que pagar una indemnización proporcional.
Propietario
- Solo puede recuperar la vivienda antes de los 5 o 7 años si necesita ocuparla él o un familiar directo.
- Debe notificarlo con 2 meses de antelación.
En el caso de finalización por vencimiento del contrato, los plazos son:
- Arrendador: debe avisar con 4 meses de antelación.
- Arrendatario: debe avisar con 2 meses de antelación.
¡Importante! Si nadie avisa, el contrato se prorroga automáticamente por anualidades hasta un máximo de 3 años más.
¿Qué pasa si no aviso con 30 días para dejar un alquiler?
Si eres inquilino y decides abandonar la vivienda sin respetar el preaviso de 30 días, el propietario puede exigir una indemnización. La cantidad dependerá de lo pactado, pero la ley permite exigir:
- Una mensualidad de renta por cada año de contrato pendiente.
- Si queda menos de un año, se aplica la parte proporcional.
Por ejemplo, si te vas en el mes 7 de un contrato de 2 años, podrías tener que pagar algo más de una mensualidad y media (aproximadamente).
Además, si hay desperfectos o impagos pendientes, podrías perder parte o la totalidad de la fianza.
¿Cómo hay que realizar el preaviso del alquiler?
La comunicación debe hacerse por medios que dejen constancia escrita y legal. No vale con una llamada o un mensaje de Whatsapp. En este sentido, las opciones más recomendadas son:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (la opción más segura).
- Carta certificada con acuse de recibo.
- Correo electrónico con firma electrónica (válido solo si el contrato lo admite).
- Telegrama con acuse de recibo.
¿Qué debe incluir?
- Datos del arrendador y el arrendatario.
- Identificación del inmueble.
- Fecha de firma del contrato y de finalización.
- Motivo de la finalización.
- Firma del emisor y fecha de envío.
Preaviso del propietario al inquilino
Tras el primer año de contrato, el arrendador puede recuperar la vivienda por necesidad, pero para ello debe:
- Justificar la necesidad (vivienda para él, sus padres, hijos o cónyuge tras divorcio).
- Haber incluido esta posibilidad en el contrato.
- Avisar con al menos 2 meses de antelación.
- La ocupación debe producirse en los 3 meses siguientes a la salida del inquilino.
Si no se cumple esta ocupación, el inquilino puede reclamar regresar y, en algunos casos, ser indemnizado.
Preaviso del inquilino al propietario
El inquilino tiene más libertad, pero también deberes:
- Puede desistir tras 6 meses.
- Debe avisar con 30 días de antelación.
- Puede estar obligado a pagar una indemnización.
¿Y si ha pasado más de un año y se renuevan las anualidades? Se puede aplicar la parte proporcional de indemnización por el tiempo que quede hasta el siguiente año.
¿Qué pasa cuando acaba un contrato de alquiler y no se ha dado el preaviso?
Si llega la fecha de fin del contrato (por ejemplo, a los 5 años) y ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorroga automáticamente.
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Si no hay preaviso del propietario 4 meses antes o del inquilino 2 meses antes, el contrato se renueva cada año hasta un máximo de 3 años más.
Esto puede generar confusiones o situaciones indeseadas. Por eso, es fundamental actuar con antelación, especialmente si no se desea seguir con el contrato.
Además, al finalizar definitivamente el contrato, deben realizarse ciertos pasos:
- Devolución de llaves.
- Firma de documento de entrega y resolución del contrato.
- Revisión del estado de la vivienda.
- Devolución de la fianza en un plazo máximo de 1 mes, si no hay daños.
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